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Investir en LMNP pour réduire ses impôts

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) existe depuis 1947 et a pour but d'encourager les contribuables français à réaliser des investissements locatifs meublés. Un investissement LMNP consiste à acheter un appartement dans une résidence meublée telle qu'une résidence étudiante, sénior ou un EHPAD (Etablissements d'Hébergements pour Personnes Agées).

Investir en LMNP : conditions, fiscalité, amortissement

Investir en LMNP : les conditions

Acheter un logement meublé

Ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que LMP (Loueur de Meublés Professionnel)

Les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an ou doivent représenter moins de la moitié de vos revenus globaux

Investir en LMNP : la fiscalité

Lorsque vous avez un statut LMNP, vos revenus issus de la location peuvent être imposés via le régime micro-BIC (encore appelé régime forfaitaire) ou le régime réel. Le statut LMNP est donc comparable au statut d'un entrepreneur individuel. Les bénéfices tirés de la location meublée échappent donc à l’imposition des revenus fonciers (particulièrement défavorable à l’investisseur).

Le régime micro-Bic s'applique si vos recettes ne dépassent pas 32 900 € et vous permet de profiter d'un abattement de 50% sur les recettes (autrement dit seule la moitié de vos recettes est imposable). Aucune charge n'est déductible , ce régime est donc intéressant si vos charges ne dépassent pas le seuil de 50%. Au-delà de 32 900 € ou sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures, vous béneficiez du régime réel. Vous pouvez ainsi déduire des recettes les charges charges suivantes :

les intérêts d'emprunt
les frais de notaire
la taxe foncière
la taxe d'habitation
les assurances
les travaux de réparation
l'amortissement du bien
l'amortissement des travaux

Si la déduction de ces charges engendre un bénefice, celui-ci est à ajouter au revenu global. Si par contre, cette déduction engendre un déficit, il est reporté sur les bénéfices futurs pendant 9 ans.

Bon à savoir

Le déficit n'est pas imputable sur le revenu global mais uniquement sur le revenu issu du LMNP

Investir en LMNP : l'amortissement

Comme indiqué précédemment, les amortissements de la valeur du bien sont inclus dans les charges déductibles. L'amortissement LMNP a la même valeur dans le temps et représente une charge non décaissée, autrement dit ne créé pas de déficit. Il constitue en fait un gain de trésorerie et vient diminuer le résultat imposable de l'activité du LMNP permettant ainsi une économie d'impôt. La durée d'amortissement LMNP avant la réforme sur les règles comptables d'amortissement entrée en vigueur le 1er janvier 2005 était :

Pour l'immobilier, il se faisait sur 20 à 40 ans sur le montant HT lorsque la TVA est récupérable

Depuis la réforme, l'amortissement LMNP se fait par composants. Ainsi, il est recommandé en fonction de chaque bien locatif meublé d'établir la liste des composants et la durée normale d'utilisation. Nous vous conseillons donc de vous faire accompagner par un expert-comptable pour être sûr de faire une déclaration fiscale sans erreur.

Exemple de durées et taux d'amortissements moyens par composant :

Composants	Part des composants dans le prix	Durée de l'amortissement	Taux moyens constatés
Gros oeuvre	40%	50	2%
Façade	20%	30	3,33%
Equipement	20%	20	5%
Agencement	20%	15	6,67%

Bon à savoir

La valeur d'un terrain n'est pas amortissable et l'amortissement du mobilier se fait en principe sur 5 à 10 ans. L'amortissement non déductible au cours d'un exercice est reportable sur des bénefices des exercices suivants

Pour payer moins d'impôts, il existe une autre alternative : le dispositif Censi-bouvard.

Investir en LMNP : loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard 2017 s'avère intéressante pour les contribuables français réalisant des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017. Le dispositif Censi-Bouvard 2017 vous permet de faire des économies d'impôt sur le revenu et est combinable avec le statut LMNP. Cependant, vous ne pouvez pas amortir un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d'impôt via la loi Censi-Bouvard 2017.

La réduction d'impôt se calcul sur le prix de revient du bien (ou de plusieurs biens) d'un montant de 300 000 € hors taxe par an. Elle de 11% étalé sur 9 ans et commence à l'année de livraison du bien. Les logements éligibles à la loi Censi-Bouvard 2017 doivent être neufs ou en l'état futur d'achèvement ou anciens mais faisant l'objet de travaux de réhabilitation / rénovation.

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Défiscalisation en loi Pinel

Bon à savoir

Contrairement au dispositif Pinel, il n'existe pas dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard de zonage, de plafonds de ressources et loyer, de location possible aux ascendants et descendants.

Par ailleurs, il est possible de béneficier de l'amortissement LMNP sur la fraction du bien supérieure à 300 000 €. Concrètement, vous voulez investir en LMNP et le bien qui vous intéresse coûte 450 000 € HT : vous pouvez béneficier de la réduction d'impôt Censi-Bouvard sur 300 000 € HT et profiter du système d'amortissement sur 150 000€ HT.

Faites une simulation LMNP gratuitement et sans engagement via notre formulaire ci-dessous :